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Abstract
Based on the experience of the authors through the development of the Graduation Project under the Thesis modality to opt for the
degree of Law Degree from the Fidélitas University, called “Analysis of the legal gure of the housing leasing contract and proposal
for modication to Law 7052 for the inclusion in the Costa Rican legal system of this gure in the National Financial System for
Housing”, this article is proposed. This investigation has detected the unfeasibility of the use of the gure in the current state of law
7052 of the National Financial System for Housing and Creation of the Housing Mortgage Bank (BANHVI) of November 13, 1986
and its reforms, in addition to the minimum existence of regulation in the topic that concerns us, therefore, based on the analysis of
the legislation of two countries of the case under study, in conjunction with the criteria of the interviewees and the contribution of the
authors, an approach has been made for a minimum regulatory base for an eventual regulatory proposal of the gure of housing leasing
with application of the Family Housing Bonus subsidy granted by the Costa Rican State. However, what is proposed in the thesis
project is not intended to have the last word on the subject and rather its purpose is to put the matter on the table for it to be investigated,
assessing all the necessary elements that allow a proper discussion about it.
Keywords: Leasing, Financial Leasing, Financial Leasing, Housing Leasing, Housing Leasing, application of the subsidy, Social
interest housing, family bonus
Resumen
Con base en la experiencia de las autoras mediante el desarrollo del Proyecto de Graduación bajo la modalidad de Tesis para optar por
el grado de Licenciatura en Derecho de la Universidad Fidélitas, denominado “Análisis de la gura jurídica del contrato de leasing
habitacional y propuesta de modicación a la ley 7052 para la inclusión al ordenamiento jurídico costarricense de esta gura en el
Sistema Financiero Nacional para la Vivienda”, es que se propone este artículo.
En esta investigación se ha detectado la inviabilidad de la utilización de la gura en el estado actual de la ley 7052 del Sistema
Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) del 13 de noviembre de 1986 y sus
reformas, además de la poca regulación existente en el tópico que nos ocupa, por lo cual a partir del análisis de la legislación de dos
países del caso en estudio, aunado al criterio experto de los entrevistados y el aporte de las autoras, se ha realizado un planteamiento
de una base mínima regulatoria para una eventual propuesta normativa de la gura de leasing habitacional con aplicación del subsidio
del Bono Familiar de Vivienda que otorga el Estado costarricense. No obstante, lo propuesto en el proyecto de tesis, se motiva a
otros a investigadores para continuar trabajando en este tema, para ellos se recomienda valorar todos los elementos necesarios que
permitan una discusión al respecto.
Palabras clave: Leasing, Leasing Financiero, Arrendamiento Financiero, Leasing Habitacional, Arrendamiento Habitacional,
aplicación del subsidio, vivienda de interés social, bono familiar.
Una propuesta innovadora para el contrato de leasing
habitacional desde la óptica de buenas prácticas
internacionales de Chile y Colombia en vivienda de
interés social, aplicado a la población de ingresos medios
Jeiny Lizano Vargas,
jeiny.lizano@asamblea.go.cr, Asamblea Legislativa, San José, Costa Rica
Carolina Barboza Leandro,
cbarboza40019@ude.ac.cr, Universidad Fidélitas, San José, Costa Rica
Revista Fidélitas, Vol. 4 (2). Julio-Diciembre 2023
http://revistas.udelitas.ac.cr/index.php/revista_delitas
Recibido: 19 de junio 2023. Aprobado: 26 octubre 2023
ISSN: 2215-6070
DOI 10.46450/revistadelitas.v4i2.70
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1. Introducción
A propósito de la investigación, se detectó la inviabilidad jurídica de la gura del leasing habitacional (modalidad del leasing
nanciero) dentro del ordenamiento jurídico costarricense, especícamente en la ley 7052 del Sistema Financiero Nacional
para la Vivienda y Creación del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) del 13 de noviembre de 1986 y sus reformas,
por lo cual, el tema reviste de amplia importancia en el tanto uno de los principales inconvenientes para solucionar el décit
habitacional que aqueja a la población con menores ingresos ha sido el acceso a las oportunidades de nanciamiento existentes.
Un extracto de la población que es beneciaria de la ley 7052 mediante el subsidio del Bono Familiar de Vivienda, aun
considerando esa donación del Estado no logra solventar su necesidad de vivienda propia, ya sea porque el monto total entre
subsidio y crédito para el cual calican de acuerdo a sus ingresos es insuciente en comparación con el valor de una solución
habitacional o bien porque los esquemas de nanciamiento convencionales consideran varios elementos, uno de ellos es que el
cliente debe realizar un pago inicial conocido también como “la prima” (dinero inicial disponible que cubre un porcentaje del
valor total de la vivienda), para ser sujeto a un crédito.
La inclusión de esta gura impactaría de manera directa a un extracto de la población, que no tiene la posibilidad de obtener
nanciamiento con el mecanismo tradicional de crédito con garantía hipotecaria por diferentes razones, sin embargo, sí tiene la
capacidad de asumir el pago de una cuota periódica durante un plazo determinado previamente pactado en un contrato de leasing
habitacional con aplicación del subsidio.
Tal como lo aplican países como Chile y Colombia, en los cuales existe legislación para que las familias que calican para
obtener el subsidio de vivienda del Estado puedan optar por utilizar la gura nanciera del leasing habitacional y aplicarle el
monto de dinero correspondiente al subsidio a la operación nanciera, con la nalidad de que el valor total de la vivienda sea
menor y más accesible para las familias.
2. Metodología
La metodología se fundamentó en una investigación pura, también conocida como básica, la cual busca el mejor entendimiento
de un determinado tema, con el objetivo de producir o generar conocimiento cientíco que aporte contenido teórico al tema
abordado y su vez soluciones al mismo, que es precisamente lo que se procura, proponer reformas y herramientas jurídicas
que son necesarias para aplicar la gura del leasing habitacional con aplicación del subsidio del Estado. Además, es de tipo
descriptiva y explicativa.
Población
Los sujetos de estudio responden a personas con características homogéneas en cuanto al tópico. Se tomarán en cuenta a
diferentes actores del sector, entre ellos, el Gerente General del Banco Hipotecario de la Vivienda Licenciado en Administración
de Empresas y Licenciado en Derecho Dagoberto Hidalgo Cortés, la Gerente General de la Federación de Mutuales de
Costa Rica Licenciada en Administración de Negocios Lilliam Agüero Valerín, el asesor jurídico de la Asociación Bancaria
Costarricense Licenciado en Derecho Mario Gómez, el asesor jurídico de la Cámara Costarricense de la Construcción Máster
en Derecho Adolfo Gell Loría, el Gerente General de asuntos legales de la Entidad Autorizada Fundación Costa Rica Canadá
Licenciado en Derecho Steve Montero Ramírez, el presidente de la Asociación Nacional de Empresarios de Vivienda Ingeniero
en Construcción y Master Administración de Empresas Minor Rodríguez Rodríguez, y al Diputado de la República Licenciado
en Derecho Alejandro Pacheco Castro.
Técnicas
Se utilizaron entrevistas, mediante la técnica de entrevista semiestructurada que consistió en desarrollar una serie de preguntas
abiertas prediseñadas como guía durante el desarrollo, sin embargo, conforme a su evolución, se realizaron otras preguntas para
aclarar, ampliar o sustentar la información, lo que permitió a nivel metodológico llegar a las conclusiones de manera elaborada
y no de manera abrupta, siendo la primera la forma más estructurada para el n necesario.
Esta técnica fue el complemento perfecto con las fuentes escritas que dieron lugar al inicio y fundamentación de la investigación.
Estrategia de análisis
Al ser un análisis de datos, el enfoque de la investigación es cualitativo, siendo que su objetivo no es medir, sino cualicar y
describir el fenómeno social.
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3. Resultados
Es de suma importancia hacer un análisis consecuente del tema del leasing habitacional con aplicación del subsidio, partiendo
de lo poco que conocemos en Costa Rica del tema, sin embargo se cuenta con la experiencia internacional que da el abordaje
comparativo, especialmente en el caso de Chile y Colombia, tomando las acciones de estos países para contraponerlas a la realidad
de Costa Rica como una especie de “laboratorio” en Centroamérica, que es en realidad lo que podría ser la implementación
del modelo exitoso de esos países donde se ha logrado establecer como una alternativa de acceso a la vivienda para una gran
cantidad de personas.
Según el Informe Final de Evaluación Programa Subsidio Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo Subsecretaría
de Chile, los resultados han sido positivos, hace referencia a que a pesar de que la cuestión del décit habitacional no se ha
solucionado, siempre y cuando el programa aporte al debilitamiento de esta problemática va a ser sostenible, siempre que
cumpla con los objetivos planteados al inicio de este dirigiéndose a las familias que necesitan del subsidio para acceder a una
vivienda. A pesar de que el programa no tiene un período de vida útil se puede determinar que es sostenible y sustentable en
tanto la problemática continúe y al mismo tiempo siga disminuyendo.
En relación con el tema de la ecacia, se desprende del informe que la resolución de contratos por no pago en 12 años suman
solamente 486, es decir un 2%, en relación con los 24407 subsidios que se entregaron en ese lapso. Esto permite determinar que
se han venido evaluando efectivamente a los deudores del contrato de leasing y que la gura ha permitido que miles de familias
hayan podido acceder a la vivienda con un mecanismo diferente al del crédito hipotecario tradicional.
En Colombia, la Licenciada Rodríguez Castillo, en el documento llamado “El impacto que han tenido los subsidios de vivienda
familiar sobre los montos de colocación de créditos hipotecarios y sobre el crecimiento de las ventas en los inmuebles en
los periodos comprendido entre el 2013 al 2017”, indica que ““… Los resultados muestran que efectivamente el leasing
habitacional es una mejor opción para una familia de ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos, pues no debe hacer parte de
ningún programa de ahorro programado, y al nal del crédito se paga menos que en el crédito hipotecario…”. (p.13).
Esta armación es coincidente con lo analizado para Costa Rica, en relación a que este producto nanciero podría atender a la
población de ingresos medios, que no tienen la posibilidad de contar con un ahorro o bancarizarse mediante la gura de crédito
hipotecario, pero si tienen la capacidad de pagar mes a mes una cuota en un plazo determinado, y por medio de la aplicación del
subsidio a la gura de leasing habitacional esto ya no sería una limitante.
El análisis comparativo, remite casi de inmediato a las posibilidades de aplicación del modelo, casi sin contemplaciones, al tener
Costa Rica una experiencia previa en cuanto a la gura del Bono Familiar de Vivienda, no solo desde su aplicación en la Ley
de Vivienda, sino desde los años cuarenta con el proyecto del entonces presidente de la República Dr. Rafael Ángel Calderón
Guardia, y con la implementación de manera posterior y ya en la etapa de la segunda República con la creación del Instituto
Nacional de Vivienda y Urbanismo.
De acuerdo con la revisión de la literatura, los principales resultados que se obtienen a partir del análisis comparativo del leasing
habitacional con aplicación del subsidio, que corresponde en orden a las experiencias en la República de Chile, seguidamente
de Colombia, con la dinámica que tiene en el contrato de leasing habitacional.
Realizado el análisis de esta gura dentro del marco que la regula donde se pueden destacar varios aspectos importantes
contenidos en la Ley General número 19.281 llamada, “Establece Normas Sobre Arrendamiento de Viviendas con Promesa de
Compraventa” de Chile, mediante la cual se establecen las normas primordiales para el Arrendamiento de Vivienda con Promesa
de Compraventa. En este sentido los postulantes pueden ser solamente personas físicas mayores de edad, que deben hacer
apertura de una cuenta bancaria, que tienen por objeto que en ella tengan ya sea un ahorro metódico o un ahorro voluntario, así
como también el subsidio al que tuvieren derecho, con el n de ir cancelando la compra nal de la vivienda arrendada en el plazo
convenido. Siendo importante resaltar que este tipo de opción es perfectamente aplicable a la realidad de Costa Rica.
Es importante mencionar en este apartado, que la misma ley chilena citada anteriormente, regula el llamado “Subsidio
Habitacional para el Arrendamiento de Vivienda con Promesa de Compraventa”. Según este marco legal, el titular de la cuenta
de ahorro que quiera acceder a un subsidio por parte del Ministerio de Vivienda y Urbanismo debe de ser una persona que no
posea otra vivienda, además de otros requisitos de orden socioeconómicos. La nalidad de este subsidio por parte del Estado
será que pueda nanciar el pago de la compraventa del inmueble o bien saldar los costos al inicio del contrato de arrendamiento
con promesa de compraventa.
Por otro lado, la experiencia de la República de Colombia, cuenta con legislación robusta y gran experiencia en la materia, lo
que les ha permitido la implementación y ejecución de la aplicación del subsidio en las operaciones de leasing habitacional y
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este se ha convertido en una eciente herramienta con la que pueden contar las personas postulantes para acceder a una vivienda
en condiciones más exibles, siendo sin duda una oportunidad de análisis para la implementación futura en Costa Rica.
El análisis de esta experiencia comparativa, muestra que la base regulatoria de las operaciones de leasing habitacional en
la República de Colombia, se fundamenta en el decreto número 1787 del año 2004 “por medio del cual se reglamentan las
operaciones de leasing habitacional previstas en el artículo 1° de la Ley 795 de 2003”, el cual regula dos modalidades, una en la
cual la gura se destina para la adquisición de vivienda familiar y la otra para vivienda no familiar, este las dene ampliamente,
la diferencia entre ellas es que una es destinada a la adquisición de vivienda de uso habitacional y la otra no, en su artículo 2°,
reza;
“…el contrato de leasing nanciero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble
para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico;
durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transere al locatario, si este último
decide ejercer una opción de adquisición…” (Gobierno de Colombia decreto 1787, 2004, pág. 1).
Por lo anterior estamos frente a una denición apegada a la naturaleza jurídica de la gura del leasing, tratándose este de una
operación nanciera inminente, ya que se está ante un dador o arrendante que será el autorizado para nanciar al tomador o
arrendatario en términos de facilidades crediticias con claras funciones en cuanto a sus obligaciones.
Una vez claricada la denición, es necesario mencionar las reglas que se establecen para la utilización de la gura, que para
efectos de este análisis se destacan las más relevantes, estas se encuentran en el artículo 4° del decreto, de las cuales hacemos
hincapié en dos, el inciso b, que indica que el contrato debe contemplar una opción de adquisición a favor del arrendatario y el
inciso d que reere a que el valor residual para ejecutar esa adquisición no podrá ser superior al 30% del valor comercial del
bien al momento de la celebración del contrato. Coincidimos en que la opción de compra es parte integral del contrato de leasing
habitacional y que el valor residual debe regularse y establecerse para que al nal del plazo estipulado sea accesible para el
arrendatario materializar la compra.
En relación con el plazo, se percibe que en las entrevistas aplicadas a los expertos de Costa Rica, una gran parte de estos,
coinciden en que el plazo del contrato debe ser corto o medio, para que posteriormente el arrendante nanciero mediante un
crédito hipotecario ejecute la compraventa.
Adicionalmente por un tema de seguridad jurídica para todas las partes el inciso j del artículo 4° del decreto, exige que el
contrato debe celebrarse por escrito, con lo cual coincidimos, sin embargo, el artículo 13° del mismo decreto expone que los
contratos no requieren elevarse a escritura pública, únicamente cuando se ejerza la compra y se dé la transferencia del dominio
del inmueble a título de leasing habitacional.
Al inicio de la investigación se consideró analizar también la legislación de Panamá, sin embargo, se determinó no profundizar
en su estudio, al realizar un análisis más amplio se descubrió que ninguna de las normativas existentes en la materia, regula la
aplicación de un subsidio del Estado asociado al leasing habitacional, por esta razón la información existente es nula para efectos
de este desarrollo.
Por lo anterior, se considera que los resultados más importantes del análisis del tema de leasing habitacional y el ejercicio
ineludible de comparación de dos realidades, la chilena y colombiana, hacen del asunto a discutir, un tema apasionante, en el tanto
el resultado nos obliga a promover desde las instancias de Gobierno, sea la Asamblea Legislativa, Poder Ejecutivo, Ministerios
responsables y las organizaciones sociales, entre otros, un cambio de paradigma para poder implementar la experiencia que se
comenta.
Los principales resultados que se obtienen del análisis de la legislación vigente aplicable en Costa Rica al leasing habitacional
dan como resultado asegurar que no existe un marco jurídico general ni especial para regular la gura como tal, ni la aplicación
del subsidio en ella.
Sin embargo, las Entidades Financieras pueden utilizarla, debido a que la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional número
1644 autoriza a los bancos comerciales para que por medio de sociedades anónimas efectúen operaciones de crédito bajo la
gura de leasing nanciero.
Es importante hacer mención que al no existir una norma que regule todos los aspectos relacionados con la gura, al contrato
de leasing habitacional actualmente se deben de realizar por analogía con las normas existentes, como el Código Civil, Código
Procesal Civil, Código de Comercio, incluso en la Ley de arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
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Otro aspecto necesario por conocer es que ante la imperante necesidad de regular la gura de leasing en el país, por el crecimiento
del uso comercial, el Ministerio de Hacienda si regula la gura mediante el decreto número 32876, llamado “Medidas tendientes
a evitar el abuso en detrimento del interés scal de la gura del Leasing”, este versa especícamente sobre el tratamiento scal
aplicable a esta gura.
Sobre este particular, es menester indicar lo externado en la entrevista realizada a la Licenciada Agüero, la cual indicó que un
ejemplo de benecio scal podría ser: “…que la tasa del Impuesto al Valor Agregado sea diferenciada, ya que esto se traduciría
en un valor total de la solución menor y esto ayuda al beneciario.”. (L. Agüero, comunicación personal, 13 de febrero de 2023)
Por otro lado, lo externado por el experto Gómez, cuando indica que se requieren benecios scales, tales como: “Que el único
momento en que se da el traspaso del bien inmueble sea al momento de ejecutar la opción de compra ya que este se pagaría sobre
un bien depreciado y signicaría un menor costo para las familias”, además que “...la cuota de arrendamiento sea deducible
y no como un incentivo si no por un tema de justicia, para lograr el n social que tiene el leasing habitacional.”. (M. Gómez,
comunicación personal 21 de febrero de 2023).
Pese a existir un decreto del Ministerio de Hacienda que regula la gura de leasing habitacional, el Banco Hipotecario de la
Vivienda, no puede aplicar el subsidio a la gura, aún en esas circunstancias de poco asidero legal, debido a que la norma que lo
regula, ley número 7052, establece que la única forma de aplicación del subsidio dentro de una operación nanciera es mediante
el esquema tradicional de crédito con garantía hipotecaria.
Por otra parte, decreta que los bienes inmuebles al momento de otorgar el crédito con subsidio deben de inscribirse a nombre
de la pareja en el matrimonio y, en caso de unión de hecho, a nombre de la mujer, para los adultos mayores y las personas con
discapacidad sin núcleo familiar deberá inscribirse a su nombre, asimismo, sobre el inmueble deberá constituirse el régimen de
patrimonio familiar tanto en caso de matrimonio como en unión de hecho.
En consecuencia, la norma excluye cualquier otra forma de nanciamiento y de tenencia del bien inmueble que soporte la
inscripción del subsidio otorgado en calidad de donación por el Estado costarricense.
4. Discusión
Se ha tratado de explicar lo relacionado al tratamiento scal, como se mencionó anteriormente, el decreto vigente en Costa Rica,
únicamente permite que el arrendatario o dador deduzcan del impuesto sobre la renta la parte de la cuota que va destinada a los
elementos que se deprecien, sin embargo, tratándose de un bien inmueble más bien estos tienden a ganar valor, por lo cual es
necesario que el tratamiento scal se analice a la luz de otros elementos y no únicamente a la depreciación del bien, sumado a
esto, es necesario tomar en consideración lo externado por los expertos, por lo que con esta gura se busca que desde el punto
de vista nanciero sea un buen negocio para las empresas autorizadas, que les permita tener réditos en función de su giro de
negocio, y, que esto se traduzca en benecios, en términos de mejores condiciones de acceso para las personas o familias que
utilicen la gura.
Respecto al plazo de vigencia del contrato de leasing habitacional con aplicación del subsidio, existen divergencias entre las
respuestas de los entrevistados y lo que ocurre en tradición legal sobre los plazos de este tipo de contrato, debido a que utilizar
plazos cortos o medios, podría no responder al n que busca la gura de leasing habitacional, debido a que en ningún momento
de la vigencia del contrato este pretende que la operación se convierta en una gura de crédito hipotecario. Incluso esto podría
provocar que los arrendantes no logren ser sujetos de crédito y pierdan la posibilidad de ser propietarios del bien inmueble del
que están haciendo uso y goce.
De lo anterior se desprende en la discusión que existe falta de regulación clara y precisa, hay una confusión de conceptos y
de aplicación de la gura del leasing nanciero para bienes inmuebles de uso habitacional en Costa Rica, el tema del plazo es
fundamental en esta operación nanciera, a mayor plazo mayor posibilidad de acceso para las familias, a la luz de la doctrina se
indica que estos plazos van desde los ocho años hasta los 35 años y que dicha inversión será recuperable en el largo plazo.
En relación con el incumplimiento contractual, las partes puede acudir a la vía judicial ordinaria, de acuerdo con el Código
Procesal Civil, este es un aspecto medular que se debe considerar al momento de formular la discusión, sobre un contrato de
esta naturaleza.
Este proceso sería poco eciente para dirimir ese conicto, debido a que los procesos ordinarios se caracterizan por ser de plazos
más extensos y de acuerdo con la naturaleza de la gura y del giro del negocio de los arrendantes es imperante contar con un
mecanismo más ágil.
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Por lo anterior y como soporte de la discusión, se considera que se requiere de un procedimiento expedito y ágil para la
restitución del bien inmueble al arrendante, sin colocar al arrendatario en indefensión, y que, de regularse esta gura, se
considere el procedimiento de desahucio administrativo que es de carácter sumarísimo, regulado en el Reglamento para el
trámite de desalojos administrativos presentados ante el Ministerio de Seguridad Pública N°37262-MSP o incluso valorar que
sea por medio de una cláusula arbitral. Siendo esta última una de las posibilidades que utiliza Chile, en la cual en caso de
incumplimiento la sociedad inmobiliaria recurre a este juez arbitro y este no estará obligado a guardar en sus procedimientos y
en su fallo otras reglas que las que las partes hayan expresado en el contrato, con lo cual las partes se obligan a que en caso de
incumplimiento hará abandono del bien inmueble sin necesidad de recurrir a otras vías.
En otro orden de cosas, es importante acotar que este tipo de contrato no se encuentra regulado en Costa Rica y por lo tanto es
atípico. Esta es la razón por la cual no se inscribe ante el registro mercantil que tiene como n la inscripción y publicidad de
ciertos actos y contratos. Sin embargo, por un tema de seguridad jurídica en razón de los principios de publicidad y especialidad,
aunado a la complejidad de los alcances pactados, es indispensable para su validez que se plasme de forma escrita física o
digitalmente, además que se inscriba en un registro especial de garantías inmobiliarias o bien ante el Registro Inmobiliario del
Registro Nacional mediante la respectiva escritura pública.
En cuanto a las formas de aplicación del subsidio en la operación nanciera del leasing habitacional, los expertos y el análisis de la
legislación de los países sujetos a estudio, concluyen que existe diversidad de formas de aplicación del subsidio en la operación nanciera.
Esto permite comprender que es viable aplicar en un solo tracto al inicio de la operación nanciera, lo cual resultará en que la
cuota sea menor y más accesible para el arrendatario nanciero, también podría aplicarse como parte del pago a la cuota de
arrendamiento periódica de manera diferida, o bien al pago del valor residual previamente pactado si lo hubiese.
Es de relevancia denotar que existe coincidencia con el criterio de los expertos, en cuanto a que la población que podría optar por
este tipo de nanciamiento es la de ingresos medios, que tienen la capacidad de pago para asumir una obligación de una cuota
periódica por un plazo determinado, que para efectos del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda son familias que deben
encontrarse entre los estratos de ingresos superiores a un salario y medio y hasta un máximo de 6 salarios mínimos de un obrero
no especializado de la industria de la construcción.
5. Conclusiones
1. Por lo anterior, existe la necesidad de regular las disposiciones necesarias dentro de la Ley 7052, Ley del Sistema Financiero
Nacional para la Vivienda y Creación del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda) del 13 de noviembre de 1986 y
sus reformas, considerando que como mínimo se deben de plantear dos reformas a artículos existentes, especícamente el
artículo 46 y el 56 de la Ley 7052, además de la creación de un nuevo capítulo que contemple todos los elementos de esta
gura y del uso del subsidio en ella, considerando también, tratamientos especiales desde el punto de vista scal y tributario
en razón de tratarse de vivienda de interés social.
2. A la luz del análisis de las normas existentes en Costa Rica, se valida que, las únicas normas que establecen hechos especícos
para el leasing habitacional son las emitidas por el Ministerio de Hacienda, las cuales dan un concepto de leasing nanciero
que no existe ni en la doctrina, ni la jurisprudencia, ni la legislación de los países sujetos a estudio, y que es una especie de
hibrido entre el leasing operativo y el nanciero, además que, únicamente versan sobre el tratamiento contable y nanciero
de la gura. Lo cual es denitivamente insuciente para efectos de una clara y adecuada aplicación de la gura.
3. En Costa Rica ni la doctrina ni la jurisprudencia son sucientes, debido a esto, existe mucho desconocimiento de quienes
utilizan la gura de leasing habitacional, ante esta realidad, lo que existe es una profunda inseguridad jurídica para las
partes. Aunado a esto, se requiere de un interés real de parte de los legisladores de brindarle a esta gura un marco legal
independiente, para que no se tenga que aplicar el derecho por analogía, tendiente a confundir o a malas interpretaciones.
4. Precisamente el leasing habitacional se distingue de un crédito hipotecario por muchas razones, entre las cuales se puede indicar que
en estas operaciones no existe lo que se conoce como prima o pago inicial, además de ser exible en cuanto a los plazos, debido a
que se pueden establecer plazos medianos y largos, que según las legislaciones analizadas, oscilan entre 8 y 30 años, para que la
operación no se desnaturalice teniendo que convirtiéndose en otro tipo de gura nanciera con el pasar de los años.
5. La participación de la gura del arrendante nanciero requiere también de una regulación legal respecto a la tenencia de
propiedad por parte de esos arrendantes, en especial por razones de responsabilidad frente a terceros. Surgen temas como la
posible extinción del propietario, reclamos de terceros que afecten su patrimonio, etc. Además, en el caso de los arrendatarios,
la gura debe contemplar los parámetros para calicar en este tipo de contratación, lo que, de igual forma, requiere de
normativa puntual, que tampoco existe.
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6. Recomendaciones
A la luz de las falencias, carencias, o necesidades halladas, para continuar o ampliar la discusión se recomienda;
● La creación de un marco jurídico que regule la gura de leasing habitacional con aplicación del subsidio, con el objeto
de contar con una nueva forma de tenencia, abriendo de esta manera un “abanico” de opciones, que permitan que cada
vez más personas tengan acceso al nanciamiento para vivienda, a mejores y mayores oportunidades que proporcionen el
mejoramiento de la calidad de vida de las personas, en su entorno y en la sociedad.
● Emular las buenas acciones en esta materia de Chile y Colombia, con la nalidad de seguir construyendo nuevos mecanismos
y herramientas que permitan a la población, independientemente de su estatus socioeconómico, tener una amplia variedad de
opciones que los faculte y les facilite el proceso de tener una vivienda que sea adecuada y que dignique sus vidas, sin que
esto signique el detrimento de otros derechos fundamentales como lo son la paz, la seguridad y la igualdad.
● El décit habitacional del país, no se puede atender únicamente con los recursos del subsidio que da el Estado costarricense
en calidad de donación a las familias, aquí es donde el nanciamiento juega un rol muy importante, siendo las entidades
nancieras, las llamadas a contar con todos los mecanismos de nanciamiento necesarios, existentes, asequibles y exitosos,
para que en conjunto con el subsidio del Estado las familias de menores ingresos puedan asegurarse vivir con la tranquilidad
de un techo digno que les resguarde. Por ello, recomiendan acciones en conjunto con el sector privado que promuevan
alianzas estratégicas que potencien la labor que hace el Estado, incluso estas acciones privadas, podrían convertirse en parte
de la responsabilidad social empresarial que maneja cada una de las empresas participantes y de esta manera cumplir su labor
social.
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